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www.bj87.com:鹿城 “房票”安置新模式今起实施 为你权威解读

www.qhdgrandhotel.com2018年01月12日来源:浙江在线字体:

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《鹿城区实施安置性质住宅商品房购买工作的试行意见》今起正式实施。有关鹿城安置性质商品房“购房房票”的这一新政自披露以来,就引起诸多征迁安置户的关注。昨天,记者邀请鹿城区城中村改造办公室有关人士对新政进行全方位解读。

为何出台新政?

意在推动产权调换期房安置房全额收购

去年4月1日,鹿城区出台《关于对温州市鹿城区产权调换期房安置房实施收购的若干规定(试行)》,旨在鼓励被征迁对象进一步转变安置模式。

从“大建大美”的角度看,产权调换期房安置房收购政策的出台,显然是希望整合城区规划区范围内土地资源,对优化城市规划,提升城市建设品质,具有一定的作用。

鹿城区村改办有关人士透露,自去年4月1日实施产权调换期房安置房收购政策以来,大多数征迁对象都表示欢迎和支持。以划龙桥村为例,选择产权调换期房安置房收购的拆迁户达到七成以上。不过需要注意的是,有的安置对象选择的是部分期房安置房收购、部分保留在集中安置区块产权调换。因此,划龙桥村区块期房安置房收购的面积比例仅约30%。

由于建设标准不高、物业管理水平较低、土地划拨性质等问题,建成后的安置房品质远低于商品房,市场售价远低于同地段销售的商品房。因此,地块拆征、就地安置的传统模式存在根本弊端,无论是对政府还是安置对象,可谓“两输”。换句话说,只有全额收购比例足够高,那么征迁地块的建设品质才更有保障。

新政适用范围?

这两类就地安置户才能申请购房房票

在产权调换期房安置房收购政策中,还没认购定位安置房的拆迁户们可以申请将几年后才建好的安置房“卖”给政府变现,用现金去购买别处商品房。我们可以形象地称之为“现金房票”。那么针对“现金房票”的概念,新政创新型地提出了“购房房票”。

我们注意到,新政仅适用于产权调换房屋位于改造范围内的征迁项目,也就是我们俗称的就地安置项目,如南汇街道横渎村。

而在就地安置项目中,仅有两类人群适用:一是选择了期房安置房全额收购的房屋所有权人;二是2017年4月1日之后启动签约且原房屋(一般为非住宅用房)所有权人选择货币补偿的。

所谓“购房房票”,简单地说,就是上述适用范围内的征迁户,预定购买未来在就地安置区块兴建的商品房的资格。

购房房票申领有限制

同项目同对象只能申领一份

当然,申请购房房票也有一些规则。首先,就是同一改造征迁项目的同一购买对象只能申领一份购房房票。

比如张三是某就地安置项目的征迁户,他在该项目内有三套房,签订了多份征迁协议,但是张三也只能申领一份购房房票。鹿城区村改办有关人士坦言,此举在确保满足征迁户个人住房需求的前提下,可以最大程度地避免征迁户手握过多安置性质商品房房源。

又比如,某一套征迁房屋系李四、王五、赵六多人共同所有,那么他们也只能共同申领一份购房房票,今后所购得的安置性质商品房也系三人共同所有。

现金房票和购房房票不能重复享受

这一点容易理解,要么选择期房收购,拿现金去别处物色新房;要么申领购房房票,未来搬进就地安置区块的安置性质商品房。

然而问题来了。张三在此前已经签订了期房收购协议,并享受了6个月的延期领款房票奖励,如今张三想要申领购房房票,该怎么办?

假设,张三拿到的期房收购款总额为200万元,延期9个月的房票奖励为收购款的10%,即20万元。此时,张三申请将200万元全部转为购房房票的话,那么他必须先放弃相应的现金房票,即退还10%的房票奖励20万元。而这200万实际延期领款期间(假设已延期至第8个月未领款,扣除正常的领款期限3个月后,实际延期领款期间为5个月),可按年利率4.8%计付利息。

同样道理,如果购买安置性质商品房之后,购房房票内预算购房款仍有剩余,剩余部分可以申请退还,并按年利

率4.8%计付利息。

购房房票的预算购房款最多买360平方米套内面积

一般来说,安置性质商品房的标准套型以套内建筑面积60平方米、90平方米、120平方米、140平方米四个套型为主。那么,申领购房房票的安置对象应该往房票里预付多少金额呢?

举一个例子:在申领购房房票时,李四会被告知一个由评估得来的相应区块内的商品房销售均价,假设为2万元/平方米。按照优惠政策,今后李四所购安置性质商品房可享受八五折,即只需1.7万元/平方米。

假定收购款数额允许,李四预先设定选购一套内面积90平方米和一套内面积140平方米的商品房,加上众用分摊系数(假定为1.25),那么他的支付购房房票的金额至少为:1.7万元/平方米×(90+140)平方米×1.25=488.75万元。

值得一提的是,购房房票内的金额,根据优惠均价折算而来的计划内可购面积,最多不能超过套内面积360平方米(按众用分摊系数1.25计,即为建筑面积450平方米)。计划内可购面积实际结算价格则根据结算优惠价计价,也就是结算销售价(“一房一价”)的八五折计价。对于计划外增购部分的面积,将按商品房的结算销售价计算,无法享受价格优惠。

至于分套购房规则,要求计划内可购面积必须达到最小标准套型面积的2倍,分套后剩余最后一套面积不得小于最小标准套型面积。以上述的最小标准套型60平方米为例,王五的计划内可购面积为170平方米,他在计划外增购10平方米的基础上,可以购买两套90平方米的新房,但不得通过增购30平方米的手段,从而购买一套140平方米和一套60平方米新房。

期房安置房收购面积比例过低

或导致无法实施商品房建设

赵六申领了购房房票,是不是就意味着他一定能搬入安置性质的商品房?其实不然。如果该征迁区块的期房安置房收购面积比例低于一定的标准,安置性质商品房建设计划就有可能“流产”。这一标准由属地实施单位拟定后报区政府确定,但不得低于50%。

不过不用担心,就算真的无法实施商品房建设,赵六还是有多种选择:第一,他可以选择退还购房房票的金额;第二,他可以凭购房房票,以第二批购买对象的身份去其他区块购买安置性质商品房,也就是在该区块第一批购房结束后仍有剩余房源的前提下。

当然,如果赵六在申领购房房票后反悔了,只要是在购房《销售合同》还未签订之前,他都可以申请退还购房房票的金额,还能按年利率4.8%拿到相应利息。

“购房房票”新政有何优势?专家这样说

温州恒达房地产开发有限公司相关负责说,“房票”政策的出台,将安置房建设引导至市场化运作,高品质的安置性质商品房增多,对城市形象的提升有一定的好处,而且运作效率也会更高,有利于改善政府的收支状况。另一方面,该政策能有节奏地释放拆迁户的购房需求,在一定程度上抑制楼市的波动。

温州房地产政策研究中心副主任、温州职业技术学院建筑工程系主任薛朝晖认为,首先,对于暂时不需要购买商品房的安置对象而言,“房票”可以让他们享受最长达5年的按年利率4.8%计算的长期、稳定、安全的最高达24%的固定收益。其次,与就地实物安置相比,“房票”政策的选择范围更大,持有房票的购买对象不仅可以在原改造征迁项目区块选购商品房,还可以到其他区块选购商品房;再者,与现金货币安置后自行购买商品房相比,选择申请《购房房票》购房的购买对象,在商品房价格上可以享受下浮15%的优惠。(记者 朱斌 刘彩玲)

(编辑:时政中心)

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